不能依靠居民購房來解決金融問題

2017-03-11 | 來源: 微信公眾號 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　央行行長周小川近日在兩會新聞發布會上說，總體來講住房貸款在中國還會以相對比較快的速度來發展。

　　隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢。

　　但是這句話的主體部分仍然是他認為住房貸款會快速增長。

　　周小川說的是自然規律還是高層的政策思路呢，這就是需要分析的。

　　他承認去年全年，房地產信貸裡面增長比較快的主要是個人購房貸款。個人購房貸款的增長，一方面有助於居民買房子，同時，在一些城市特別是三四線城市住房庫存比較多，有助於降庫存。

　　按照央行披露的數據，截至2016年末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額為26.7 萬億元，同比增長27%，房地產貸款余額占各項貸款余額的25%。

　　其中，個人住房貸款余額為18 萬億元，同比增長38.1%，第四季度各月新增個人住房貸款額均低於2016 年9 月。其中，2016 年新增房地產貸款5.7 萬億元，同比多增2 萬億元，占各項貸款新增額的44.8%。

　　個人放貸占新增貸款的近乎一半，這個數字無論如何都是相當驚人的，這至少表明經濟需求已經非常疲弱，沒有房地產支撐，去年全年的GDP增速可能到6.5%以下。

　　但地產開發貸款余額為1.4 萬億元，同比減少4.9%，增速較9 月末低5.8 個百分點。在個人住房貸款迅猛增長的同時，房地產開發貸款余額下降，有幾個原因，一個是很多開發商的融資模式多樣化，許多融資來源於債券、信托或者股市融資。另外一個原因是由於國家的去庫存政策，開放商從政府那裡拿地越來越難，成本很高，開發利潤直線下降，開放投資出現萎縮現象。

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　　但是個人購買房子，卻是政府鼓勵的，當然是因為要去房地產的庫存，政府的鼓勵措施從稅收到信貸，從2015年就開始了，到了2016年在一線城市和二線城市形成了房地產的瘋狂，大家都在看這個瘋狂是否傳導到三四線城市時，2016年下半年突然風雲突變，高層政策發生轉變，各個城市出台嚴厲的限購政策，直至如今又開始從金融融資的手段徹底掐死房地產公司，其手段相當嚴厲，逼迫房企去境外發行預期利率還將上漲的美元債。

　　其實周行長對於個人房貸的支持從去年G20會議答記者問中表述的非常清楚，他認為中國個人住房市場還需要發展，一個原因是相對於發達國家，中國個人占有的住宅還相當低；另一個原因是目前非金融企業杠杆過低，通過個人購買房地產，可以把企業的杠杆轉移到個人身上；還有一個原因就是中國個人儲蓄率過高，購買房地產也可以消化儲蓄率。

　　此後財政部部長樓繼偉表達了大概相同的看法。這是去年一二線城市房價瘋狂的最根本的原因。

　　後半年對房地產再次突然使出限購政策，應該是部分人士看到了這種政策所蘊含的風險：房價瘋狂上漲，投機氛圍愈加濃厚，上漲的城市都是一線城市和部分二線城市，最後的結果是本不該去庫存的地方引起了房價大漲，而本該去庫存的地方，庫存反而擴大了。

　　這裡的問題就是很明顯，如何在不讓房價上漲的前提下，去庫存可能是最好的方式，可能高層沒有研究出最好的辦法，所以小川在這次講話中，強調今後還需要一定的適當的平衡，也就是說房價還不能上漲過快，但一定還會上漲。

　　盡管周小川在講話中講到了房價上漲對經濟的促進作用，“總體上來看，個人通過住房貸款購房以後，實際上資金就轉到開發商。房地產開發是一個很長的產業鏈，會帶動一系列產業供給，所以這個貸款不能簡單看作是買房子，實際上會傳遞到相當大的產業鏈上。同時，這個產業鏈還帶動與它相平行的一些產業鏈，比如家用電器等。”然而，很有意思的是我們的房地產開發已經開始自然的下滑。

　　2012年2月至2013年12月，我國房地產開發投資月均同比增長26.6%，但2014年以來，房地產開發投資增長率顯著下滑，去年12月降至1%。今年7月雖有所回升，但也僅5.3%。這說明開發商已經知道，房地產大規模開發的時代已經過去。也就是通過鼓勵居民拉動經濟增長的模式已經不可能了。

　　那麼在目前高房價的情況下，還鼓勵居民去購買房子去庫存，只能是一種財富轉移行為，把居民手中的儲蓄轉移給開發商和地方政府，最終解決的是他們的債務，解決的是銀行壞賬問題，解決的是金融危機問題，也就是說用居民的房貸去解決金融問題，先不說是否公平，其實蘊含著更大的風險。

　　首先居民手裡沒錢了，負債增加，首先削減的是消費和儲蓄，而這兩項又是目前中國經濟成功轉型的基礎，這又是得不償失。